Mª Jesús García Cachafeiro Nuestro Blog
Rebajas en las rentas y en los gastos generales
Written by Mª Jesús García CachafeiroRebajas en las rentas y en los
gastos generales.
Con
ocasión de la pandemia del/de la? covid
19, los centros comerciales cerraron sus puertas al público y no reabrieron
hasta bien entrado el mes de mayo.
Muchos inquilinos, y arrendadores, me llamaron para preguntar qué
hacían, bien porque simple y llanamente no les pagaban, o no podían hacerlo, y
era necesario consensuar una vía que, atendiendo a las dos partes, solucionase
la situación. Mediaron las correspondientes propuestas, quitas y moras en las
rentas en proporción a la realidad de contexto, a la pérdida de los ingresos.
Reajuste de los los gastos generales.
Todo
ello exige un trabajo de análisis de la pérdida de ingresos. Hay que trabajar
sobre valores de “ventas” acumulados, compararlos con el mes correspondiente
del año anterior, observar la tendencia. Y determinar el porcentaje de
reducción lo más igual a la pérdida de ingresos del año en curso, previa su exhibición, claro está.
Y
en cuanto a los gastos generales, también hay que reajustarlos. El buen
administrador debió hacerlo, y examinar ahora cuáles se han devengado,
comunicarlos en proporción al porcentaje de participación de cada local. Es
importante la transparencia y especificar el quatum de las cuotas devengadas. No basta con enviar un recibo sin
más, ya domiciliado en el Banco.
Eso
creo.
Buenas
tardes y buena suerte.
UN
TREN POR EL EMPLEO
La decisión de
construir un puerto exterior, algo necesario para el crecimiento y para la
propia seguridad de la ciudad de A Coruña, se acordó como una inversión en
compensación tras la catástrofe del Prestige; nuestras autoridades locales de
entonces estuvieron rápidas y supieron aprovechar la oportunidad de comprometer
para la ciudad una infraestructura de estas características; hasta ahí bien. El
problema surgió cuando llegó el momento de plasmar esa inversión en el ciertamente
cuestionado emplazamiento elegido y se vinculó el grueso de su financiación a
los fondos que pudiesen obtenerse de un convenio urbanístico cuya ejecución el
propio desplome ulterior del sector de la construcción hizo inviable. El puerto
exterior se concluyó y está operativo en parte desde el año 2012; pero lo está lastrado
por la inexistencia hasta la fecha de una conexión ferroviaria, algo que limitando
su competitividad lo aboca al déficit permanente e imposibilita su viabilidad y
también por la existencia de una inmensa deuda de origen que de no mediar una
solución política, acabará quebrando el ente portuario.
Siendo evidente la dificultad de financiar su coste recurriendo a la venta de suelo propiedad de la autoridad portuaria porque la ciudadanía no quiere y porque tampoco hay mercado suficiente, solo queda alumbrar un gran proyecto de regeneración de toda la fachada urbana costera interior susceptible de conformar un proyecto de Estado y que sirviese para diseñar la Coruña del siglo XXI. Un proyecto en el que participasen consorciadas la totalidad de las administraciones públicas implicadas junto a la autoridad portuaria y que permitiese acudir a financiación europea, no para sanear las cuentas del ente portuario (algo imposible) sino para posicionar una urbe mediana como la nuestra dentro de esa fachada occidental europea que mira hacia América y para ello es esencial implementar ese espacio de modernidad que pretende la ciudad de las TIC con un diseño urbano completamente transgresor que ocupe el actual suelo portuario que está llamado a integrarse dentro de la ciudad. Un proyecto así definido, debería recibir un trato similar al dispensado al Consorcio Valencia 2007 cuando su déficit fue condonado por el Estado; pero para que eso suceda, necesitamos que las administraciones implicadas se pongan a ello con generosidad y olvidando los posibles réditos políticos de dicha aventura, que la clase empresarial apoye esa apuesta y que, de manera urgente, se permita que el puerto exterior pueda ser competitivo dotándole de una conexión ferroviaria sin la que su supervivencia es sencillamente imposible
La comisión de apertura y otros gastos, sentencia del TJUE
Written by Mª Jesús García Cachafeiro
Esta semana he tenido varias preguntas en relación a la comisiones y otros gastos sobre los que se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión, en relación a la Banca. Sí, vamos a reclamar las clausulas que impongan comisiones de apertura. Pero cuando no cumplan con el control de transparencia y el Banco no pueda demostrar que ha informado al cliente, así como que los servicios que justifican el cobro de la comisión se han prestado.
Así que aquí me tenéis, para ver caso a caso como va la cosa. El plazo para reclamar también hay que tenerlo en cuenta, los cinco años que establece la legislación española.
Por hoy, feliz sábado y buena suerte!
¿Qué es esto de la certificación energética de los edificios?.
Written by Mª Jesús García CachafeiroYa hace unos añitos que nuestro Derecho incorporó la exigencia europea de que los edificios de nueva construcción dispusiesen de un certificado de eficiencia energética.
Tiempo
después, al cambiar nuevamente la Directiva, hubo de trasponerse (qué mal me
suena este verbo) al derecho interno ese nuevo contenido, ampliando su ámbito
de afección, a los edificios ya existentes.
A
partir del 1 de junio de 2013 es obligatorio contar con ese certificado para
todos los contratos de compraventa o
arrendamiento que se celebren, de un edificio o de una parte del mismo. Pensemos
en un piso.
El obligado a tener y facilitar ese
certificado es el promotor o propietario del edificio, vivienda o local de
negocio. Y el documento debe registrarse ante el órgano competente de cada
comunidad autónoma, donde hay que pagar unas tasas. Cualquier técnico
competente (ingenieros, ingenieros técnicos, arquitectos o arquitectos
técnicos) puede encargarse de hacer el certificado.
Por supuesto existen sanciones en caso de
incumplimiento de esta normativa: su cuantía oscila entre los 300 € y los
6000€ las disposiciones adicionales tercera y cuarta
de Ley
8/2013, de 26 de junio,
sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Buenos días y buena suerte!
¿Qué hacer cuándo finalice el plazo de los ERTES por fuerza mayor?
Written by AdministratorPor Sonia Benedetti Sanmartín.
La primera idea es que los ERTES ya
no están vinculados al estado de alarma. En principio, todos, pero es probable
que puedan prorrogarse en algunos
sectores, como el turismo.
Es obvio que no se va a producir
la recuperación económica del 100% y por eso ya se habla de una significativa
caída del PIB.
¿Qué hacer entonces? La solución sería
tramitar un segundo ERTE, precisamente por razones económicas, técnicas ,
organizativas y productivas (ETOP). En este caso creo que el caso sería
defender la causa productiva por ausencia o defecto de demanda. La tramitación
conlleva un proceso, hay que seguir un procedimiento que lleva un tiempo. Si no
se hace nada y llega el 30 de junio la
pregunta es ¿qué haces, reincorporas a toda la plantilla aunque no hayas
recuperado la actividad?.
Por eso la ley permite que si
eres capaz de prever tus necesidad de personal, se le puede dar cobertura legal
a la situación a través de ese segundo ERTE que puedas tramitar antes de que
acabe el vigente, para no verse el disyuntiva de tener que reincorporar a toda
la plantilla el 1 de julio.
El ERTE ETOP (así llamado por su
siglas) tiene la gran desventaja de que no es gratis (las bonificaciones de las
cotizaciones) y los trabajadores consumen paro. Sin embargo es más flexible
para adecuar la plantilla a las necesidades de la empresa.: altas y bajas, jornadas
completas o reducción, días alternos, etc. Ahora mismo el sistema es muy rígido
porque tiene unas prestaciones excepcionales.
A partir del 1 de julio podremos adecuar
la plantilla a la propia viabilidad de la empresa, ya que no juegan las
limitaciones impuestas por la fuerza mayor legal sino por el mercado y tu actividad.
A vueltas con el aforo de los establecimientos
Written by Mª Jesús García Cachafeiro
A VUELTAS CON EL AFORO DE LOS
ESTABLECIMIENTOS.
Puede sonar a tontería, pero me
gusta que me pregunten por el aforo. Quiere decir que la gente sale, y se
reúne. Y quiere decir también que, aunque de forma gradual y con muchas
dificultades, la actividad se va recuperando. Y
tengo que celebrar la decisión de la Xunta de Galicia de aumentar el
aforo de los locales de restauración y hostelería al 50%. No me parece
imprudente y sí una medida que compensa “tímidamente” las dificultades que
atraviesa el sector. El que no quiera exponerse, pues seguirá en casa.
En algunos casos el aforo ya viene determinado en la licencia
o declaración responsable que precede al inicio de la actividad. Pero no siempre, por tanto, ¿cómo se calcula
en estos casos?.
La determinación de la ocupación –número
de personas por m2- está regulada en el Código Técnico de Edificación a nivel
nacional. Y en la sección de documentos básicos de seguridad para el caso de incendio,
se detalla la densidad de ocupación dependiendo del uso y la actividad. Por ejemplo: uso hospitalario/
actividad sala de espera, zona de hospitalización; uso docente
/ actividad gimnasio, aula, laboratorio. Quizás despiste un poco el término actividad y
fuese más preciso referirse a dependencia: un almacén, una zona de paso, una
sala de espera, un aseo.
Y a partir de esa previsión
general, viene toda la casuística que podamos imaginar. Un establecimiento que se va a destinar a
oficinas –como mi despacho, por ejemplo- puede tener salas de reuniones (en las
que la densidad es de 1p/2m2), aseos (densidad 1p/3m2), despachos (1p/10m2),
zona abierta (1p/2m2). Habrá que aplicar la densidad de cada una de esas
dependencias y sumar al final.
Por último, no hay que olvidar la
distancia física entre personas. ¿Cuestiona esto lo dicho anteriormente?, pues
en mi opinión, sí.
Espero que os haya servido.
¡Buenos días y buena suerte!.
ALGUNOS COMENTARIOS AL RDL 18/2020.
Todos los medios han recogido la promulgación
de este texto farragoso y de difícil digestión. Así que vayamos por partes y de
la forma más sencilla posible.
La idea principal es la de desvincular
de la duración del estado de alarma, la vigencia de las medidas excepcionales
aprobadas en el ámbito laboral, prolongándolas o adaptándolas al
escenario de recuperación de la actividad económica.
Muy brevemente:
En primer lugar, se extiende la duración de
los ERTES por causa de fuerza mayor hasta el 30 de junio (art. 1.1, RDL
18/2020). Cabe prórroga después por acuerdo
del Consejo de Ministros ligada a las restricciones sanitarias: podría ser sector turístico, viajes internacionales, por ejemplo
.
A partir del 30 de junio, habrá que
diferenciar los ERTES de fuerza mayor parcial para aquellos que puedan recuperar
en parte de la actividad, de los ERTES de fuerza mayor total, aquellos sectores
en los que es imposible reanudar su negocio. En el primer caso, la empresa
deberá proceder a la reincorporación de la plantilla necesaria para mantener el
nivel de actividad que pueda, primando la
reducción de jornada (art. 1.2, ibíd.). Esto ya se venía haciendo.
En segundo lugar, siguen vigentes las especialidades
en la tramitación del procedimiento en los ERTES por causas económicas,
técnicas, organizativas y de producción reguladas en el artículo 23 del R. D L 8/2020. Y si la
Empresa necesita tramitar uno de ellos de forma CONSECUTIVA a la finalización
del primero, sus efectos se retrotraerán a la fecha de finalización del
anterior (art. 2.3, ibíd.). Sería
deseable que se facilitase la
conversión de unos en otros, presumiendo justificada la causa y eximiendo a la
dirección de la empresa de acompañar más documentación justificativa.
En tercer lugar, se reconocerá la prestación a
los trabajadores afectados aunque no reúnan el período mínimo de carencia, así
como su reposición (art. 3, ibíd.) y se mantiene la consideración del tiempo del
ERTE como cotizado, a todos los efectos (art. 4, ibíd.)
Por último hay que detenerse en la novedad de los porcentajes de
exoneración. La norma fija un porcentaje
mayor en el caso de los trabajadores que se reincorporan, aunque sea con jornada reducida, frente a los que
mantienen su contrato suspendido, para favorecer en lo posible el retorno a la
actividad de los trabajadores.
Esquemáticamente:
Erte por causa de fuerza mayor total: Empresa que no puede desplegar actividad. 100% de las cotizaciones de mayo y junio si menos de 50 trabajadores, o 75% si más de 50 empleados.
ERTE por causa de fuerza mayor parcial: Como hay actividad parcial, se produce la reincorporación. El principio es pro actividad, así que es más barato para la empresa que el trabajador esté de alta.
Y así en las
empresas de menos de 50 trabajadores los reincorporados están bonificados en un 85% en mayo y un 70% en junio y los que continúan
en el ERTE, un 60% en mayo y un 45% en junio.
En
las empresas de más de 50 trabajadores, por
los reincorporados la exoneración en las cotizaciones asciende a un 60% en mayo y un 45% en junio, y para los que siguen
en el ERTE, un porcentaje siempre menor: 45% en mayo y 30% en junio
La
aplicación de estos beneficios se condiciona: se establece la prohibición de acogerse a la
extensión de los ERTES por causa de fuerza mayor a las empresas que tengan su
sede fiscal en países o territorios considerados como paraísos fiscales (art.
5.1, ibíd.). Las empresas de más de 50 trabajadores no podrán repartir
dividendos en el ejercicio fiscal en que se acojan a esta extensión de estos
ERTES, salvo que devuelvan antes el importe de las exoneraciones disfrutadas
(art. 5.2, ibíd.) y, por último la empresa debe comprometerse a mantener el empleo de esos trabajadores durante los seis meses
siguientes a la reanudación de la actividad (DF1ª, ibíd., por la que se
modifica la DA6ª del RDL 8/2020). En caso de despido o extinción del contrato
de trabajo de estos trabajadores, el compromiso se entenderá incumplido y la
empresa vendrá obligada a devolver el importe de todas las exoneraciones que
hubiera aplicado durante la vigencia de estos ERTES.
Esto es todo por hoy.
Buenos tardes y buena suerte!.
María Jesús García Cachafeiro.
La Incertidumbre Jurídica
Por RAFAEL ARANGUENA SANDE
Poco tiempo antes de estrenar nuestra
actual democracia, la reforma del artículo 6 del código civil español sentó
aquello de que “la ignorancia de las
leyes no excusa de su cumplimiento”.
Esta disposición normativa entroniza
un principio básico para cualquier entorno humano civilizado, sin el que la
convivencia devendría en imposible.
A su vez, el artículo 14 del código
penal español establece en su numeral 1º las consecuencias del error vencible e
invencible sobre hechos constitutivos de la infracción penal y sus
consecuencias en materia de responsabilidad criminal.
Esta segunda norma, en tanto que
integrante del cuerpo normativo sancionador español, sería una de esas normas
contenedoras de principios inspiradores del orden penal de posible traslado a
la hora de aplicar el derecho administrativo sancionador, que es el campo del
derecho destinado a castigar el incumplimiento de las disposiciones legales de
rango administrativo.
Y decimos todo esto, porque la actual
pandemia que estamos padeciendo ha puesto de moda algo tan habitualmente
farragoso como es el Boletín Oficial del Estado, que casi a diario da vida a
una multiplicidad de disposiciones destinadas a gestionar esta epidemia de la
mejor forma posible, pero que por la lógica premura del momento, con frecuencia
han de ser corregidas y casi siempre interpretadas, dejando a la ciudadanía en
un alto grado de incertidumbre jurídica.
Los diferentes organismos públicos se
ven forzados a aclarar disposiciones que nacen al derecho sin vacatio legis, es decir, con inmediata
vigencia; y los ciudadanos con frecuencia ignoran a qué atenerse o al menos lo
ignoran a los niveles que serían deseables para que dichas normas, destinadas a
frenar la pandemia, fueran completamente eficaces.
Como estos son tiempos de fuerza mayor, a buen seguro que la Administración, cuando resuelva los procesos sancionadores y atendiendo al principio de proporcionalidad de las sanciones administrativas, tendrá en cuenta el entorno de error en el que muchos ciudadanos, aunque no todos, se mueven en estos días.
Multas de tráfico, nos embargan las cuentas!
Written by Mª Jesús García Cachafeiro
Ha salido publicada en la prensa escrita, y seguro que en otros medios dada su trascendencia cuantitativa, la noticia de que miles de personas han visto embargadas sus cuentas por multas de tráfico, sin haber podido formular impugnación alguna contra las mismas por estar suspendidos los plazos administrativos.Y es verdad que choca porque cuando la Administración nos impone una sanción, ha de ser tras un procedimiento en el que tiene uno que poder efectuar alegaciones, es decir, defenderse, como diríamos en lenguaje más coloquial. Esa garantía de audiencia no puede ser omitida so pena de nulidad.
Una vez seguido el procedimiento, que en algunas materias como en tráfico es corto, la Administración resuelve acordando la imposición de la sanción correspondiente .Contra esa resolución podemos recurrir. Si dejamos pasar ese plazo, ya no podremos hacerlo y se abrirá el plazo para pagar voluntariamente. Hay algunas especialidades con el tema de la conformidad que no voy a tratar ahora.
Con carácter general, la ausencia de notificación impide que la multa despliegue sus efectos. La omisión del pago en el periodo voluntario, presumiendo que uno está debidamente enterado (a través de la notificación o publicación en su caso), abre la puerta a que la Administración para utilizar su fuerza ejecutiva, es decir, el embargo en la cuenta. Y a partir de ahí, telemáticamente, entran en juego las herramientas informáticas de recaudación ejecutiva de las que disponga el poder público.
Dicho esto, es cuestionable, o a mí me lo ha parecido, que en la situación actual de alarma y emergencia sanitaria, habiéndose dicho por activa y por pasiva que los plazos están suspendidos, se ponga en cuestión de esta manera el principio de confianza legítima de los ciudadanos. Como si todos y cada uno tuviéramos que se intérpretes de unas disposiciones que se han sucedido en el tiempo muy vertiginosamente y que hay que estudiar con extremo cuidado.
Por eso aún en el confinamiento, tenemos que prestar atención a estas cosas.
Buenas tardes y buena suerte.
Moratoria préstamos, retrato robot
Written by Mª Jesús García Cachafeiro
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