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El pasado 22 de abril escribía una entrada sobre la reducción o aplazamiento de las rentas de los locales de negocios. Hoy tenemos que retomar el tema porque el Gobierno ha vuelto a intervenir legislando sobre la cuestión. Sólo pretendo dar unas pinceladas de información. Porque he de reflexionar primero sobre los términos en que se expresa la norma, valorando su redacción y  su finalidad.

En primer lugar lo que el Real Decreto-ley 35/2020 prevé es el respeto al pacto entre las partes. Si se ha acordado algo en estos meses, si se ha negociado, se estará a lo acordado. Pero si no se ha hecho, la norma prevé un procedimiento para llegar a un acuerdo,  distinguiendo  según el arrendador sea gran tenedor o no y siempre que se cumplan unos requisitos.

En el primer caso  -grandes tenedores con más de 10 locales sin contar garajes y trasteros, o más de 1500 m2 de superficie construida- se concede al arrendatario un derecho a elegir entre solicitar la reducción del 50 % de la renta o un aplazamiento. Para ello debe cumplir una serie de requisitos (ser autónomo o pyme) y además no tener ingresos (por el cierre impuesto) o tener la facturación de diciembre reducida en un porcentaje muy significativo, el 75% en relación a la media del cuarto trimestre del año anterior. Esta norma nacional hay que aplicarla en las diferentes comunidades y las medidas adoptadas varían en el tiempo y en el lugar, de ahí que se tengan en cuenta ambas situaciones, o el cierre o ingresos mínimos, como consecuencia de las restricciones y limitaciones en la actividad. Y hay un plazo, antes del 31 de enero de 2021, para que el inquilino se dirija al arrendador de forma fehaciente e indique si desea reducir la renta  o aplazarla, justificando contablemente el cumplimiento de los requisitos. La reducción o el aplazamiento se aplicarán hasta que transcurran cuatro meses desde la finalización de la última prórroga del estado de alarma. Hoy día hablaríamos, si no me confundo, de octubre de 2021.

Una salvedad importante, los gastos generales (limpieza, luz, agua, seguridad, ascensores, etc) no siguen el mismo tratamiento, lo que no excluye la negociación de las partes.  

Ahora bien, esta elección del inquilino, que tendrá que valorar cómo está su bolsillo, depende sin embargo del arrendador que puede, en un plazo de siete días hábiles, contestarle qué opción prefiere. Si contesta expresamente dirá si reducción o aplazamiento, y sólo si no lo hace, la formula será la originariamente elegida por el arrendatario.

En conclusión, los pasos serían: 1º decidir qué hacer siempre que reunamos los requisitos; 2º  comunicarlo fehacientemente antes del 31 de enero justificando la situación de pérdida de ingresos en su caso, 3º esperar siete días hábiles a ver si contesta el arrendador y en qué sentido. Transcurrido ese plazo, su silencio confirma la opción solicitada por el arrendatario.

¿Y si el arrendador No es un gran tenedor?. En este caso el inquilino que reúna todos los requisitos y lo justifique solo tiene la opción del aplazamiento extraordinario y temporal, entendemos que por el mismo periodo, aunque la norma no lo dice. Todo ello siempre que no haya mediado acuerdo previo.   

Buenas tardes y buena suerte.

 



Sólo quiero hacer un poco de eco en relación a una noticia que ha salido de nuevo en la prensa. La posibilidad de obtener el  reembolso en ciertos gastos acaecidos con ocasión de la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria. Y todo ello sale nuevamente a la luz a propósito de un plazo de cinco años establecido en una reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil: cinco años que vencen en el futuro inmediato.

Muchos nos han llamado preguntando. Lo que necesitamos para hacer la reclamación son las  facturas: de la gestoría,  de la tasadora, así como los gastos de Notaría y de Registro. Normalmente conservamos estos documentos en la copia de la escritura.  Sin ellos no se puede reclamar porque tenemos que justificar la cantidad cuya devolución se interesa. Otro tema adicional es la devolución de la comisión de apertura de la hipoteca que puede llegar a ser declarada abusiva si no responde a servicios realmente prestados. Esto es lo que dice el TJUE. Lo primero es reclamar ante los servicios de atención al cliente de las entidades financieras.

Buenas tardes y buena suerte


  El cuerpo de funcionarios de Gestión de la Agencia tributaria, siempre está activo. Publican informes y nos avisan con recomendaciones para que prestemos atención a los próximos devengos de impuestos. Parecen quedar lejos, pero no tanto, porque el año fiscal cierra próximamente. Y así dicen algunas cosas que pueden resultar de interés.

Por ejemplo la no utilización de la segunda vivienda a consecuencia del covid. Hemos de tener en cuenta que no excluye la imputación de rentas así que, que el confinamiento haya impedido disfrutarla, es irrelevante.

Otra cuestión son las consecuencias de los pactos a que hayan llegado arrendadores e inquilinos, sí tienen incidencia en la declaración de la renta del 2020. Las rentas condonadas al 100% no tributarán, y no por ello se imputará renta alguna, porque el inmueble sigue a disposición del arrendatario. Si hay otro acuerdo, habrá de estarse a él, igual que en el caso de moratoria en los pagos. Por eso conviene documentarlos, tengamos presente que la Administración tiene cuatro años para comprobar, y cómo demostrarlo sin documento en el futuro. Eso sí, aunque la renta haya quedado reducida se podrán deducir los gastos necesarios.

 

Buenos días y buena suerte.

 

María Jesús García Cachafeiro


He escrito ya algunos post sobre el tema en general, sin embargo a la vista de qué dice la prensa y la rumorología popular en relación a los arrendamientos e impagos de renta, os hago un breve comentario.

Los empresarios y profesionales de los sectores afectados por las limitaciones de la pandemia (pensemos en la hostelería por ejemplo) creen que puede dejar de pagar la renta sin más (rebus sic statius). Pero, ¿qué es lo que pasa? que en los juicios de desahucio por falta de pago, las causas de oposición son muy limitadas. El CGPJ propuso al Ministerio de Justicia que se incluyese esto de la pandemia, pero “nanay de la China”. Por tanto, si se deben rentas (porque se ha cerrado) y el arrendador desahucia, tienes que pagar para evitar que te echen (lo que se llama la enervación).

Al contrario de lo que la gente cree, va a ser complicado que el juez entre a valorar, en ese tipo de juicios, la situación eocnómica del arrendatario. Por su limitación procesal. Por tanto, lo conveniente para el inquilino es, en resumen, no pagar por el cierre total o limitación de aforo (pagar menos) e iniciar formalmente una negociación sobre el tema y así, conseguir atemperar las eventuales drásticas consecuencias del desahucio: una carta/ un burofax/ o una conciliación...

Acabo de ganar, parcialmente, un pleito así. Y tengo un par de conciliaciones presentadas de arrendatarios de centros comerciales por el tema de las rebajas en las rentas y las liquidaciones “a bulto” de los gastos generales, por lo general elevadísimas.  Así cubro la espalda de mis clientes, porque las cosas se van a poner que arden de nuevo.

Buenas tardes y buena suerte.


Rebajas en las rentas y en los gastos generales.

                                                

Con ocasión de la pandemia del/de la?  covid 19, los centros comerciales cerraron sus puertas al público y no reabrieron hasta bien entrado el mes de mayo.  Muchos inquilinos, y arrendadores, me llamaron para preguntar qué hacían, bien porque simple y llanamente no les pagaban, o no podían hacerlo, y era necesario consensuar una vía que, atendiendo a las dos partes, solucionase la situación. Mediaron las correspondientes propuestas, quitas y moras en las rentas en proporción a la realidad de contexto, a la pérdida de los ingresos. Reajuste de los los gastos generales.

Todo ello exige un trabajo de análisis de la pérdida de ingresos. Hay que trabajar sobre valores de “ventas” acumulados, compararlos con el mes correspondiente del año anterior, observar la tendencia. Y determinar el  porcentaje de reducción lo más igual a la pérdida de ingresos del año en curso,  previa su exhibición, claro está.

Y en cuanto a los gastos generales, también hay que reajustarlos. El buen administrador debió hacerlo, y examinar ahora cuáles se han devengado, comunicarlos en proporción al porcentaje de participación de cada local. Es importante la transparencia y especificar el quatum de las cuotas devengadas. No basta con enviar un recibo sin más, ya domiciliado en el Banco.

Eso creo.

Buenas tardes y buena suerte.

 


Monday, 19 October 2020 15:17

un tren por el empleo

Written by Rafael Aranguena

UN TREN POR EL EMPLEO

La decisión de construir un puerto exterior, algo necesario para el crecimiento y para la propia seguridad de la ciudad de A Coruña, se acordó como una inversión en compensación tras la catástrofe del Prestige; nuestras autoridades locales de entonces estuvieron rápidas y supieron aprovechar la oportunidad de comprometer para la ciudad una infraestructura de estas características; hasta ahí bien. El problema surgió cuando llegó el momento de plasmar esa inversión en el ciertamente cuestionado emplazamiento elegido y se vinculó el grueso de su financiación a los fondos que pudiesen obtenerse de un convenio urbanístico cuya ejecución el propio desplome ulterior del sector de la construcción hizo inviable. El puerto exterior se concluyó y está operativo en parte desde el año 2012; pero lo está lastrado por la inexistencia hasta la fecha de una conexión ferroviaria, algo que limitando su competitividad lo aboca al déficit permanente e imposibilita su viabilidad y también por la existencia de una inmensa deuda de origen que de no mediar una solución política, acabará quebrando el ente portuario.

Siendo evidente la dificultad de financiar su coste recurriendo a la venta de suelo propiedad de la autoridad portuaria porque la ciudadanía no quiere y porque tampoco hay mercado suficiente, solo queda alumbrar un gran proyecto de regeneración de toda la fachada urbana costera interior susceptible de conformar un proyecto de Estado y que sirviese para diseñar la Coruña del siglo XXI. Un proyecto en el que participasen consorciadas la totalidad de las administraciones públicas implicadas junto a la autoridad portuaria y que permitiese acudir a financiación europea, no para sanear las cuentas del ente portuario (algo imposible) sino para posicionar una urbe mediana como la nuestra dentro de esa fachada occidental europea que mira hacia América y para ello es esencial implementar ese espacio de modernidad que pretende la ciudad de las TIC con un diseño urbano completamente transgresor que ocupe el actual suelo portuario que está llamado a integrarse dentro de la ciudad. Un proyecto así definido, debería recibir un trato similar al dispensado al Consorcio Valencia 2007 cuando su déficit fue condonado por el Estado; pero para que eso suceda, necesitamos que las administraciones implicadas se pongan a ello con generosidad y olvidando los posibles réditos políticos de dicha aventura, que la clase empresarial apoye esa apuesta y que, de manera urgente, se permita que el puerto exterior pueda ser competitivo dotándole de una conexión ferroviaria sin la que su supervivencia es sencillamente imposible


Esta semana he tenido varias preguntas en relación a la comisiones y otros gastos sobre los que se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión, en relación a la Banca. Sí, vamos a reclamar las clausulas que impongan comisiones de apertura. Pero cuando no cumplan con el control de transparencia y el Banco no pueda demostrar que ha informado al cliente, así como que los servicios que justifican el cobro de la comisión se han prestado. 

Así que aquí me tenéis, para ver caso a caso como va la cosa. El plazo para reclamar también hay que tenerlo en cuenta, los cinco años que establece la legislación española. 

Por hoy, feliz sábado y buena suerte!




Ya hace unos añitos que nuestro Derecho incorporó la exigencia europea de que los edificios de nueva construcción dispusiesen de un certificado de eficiencia energética.

 

Tiempo después, al cambiar nuevamente la Directiva, hubo de trasponerse (qué mal me suena este verbo) al derecho interno ese nuevo contenido, ampliando su ámbito de afección,  a los edificios ya existentes.

 

A partir del 1 de junio de 2013 es obligatorio contar con ese certificado para todos los contratos de compraventa o arrendamiento que se celebren, de un edificio o de una parte del mismo. Pensemos en un piso.

 

El obligado a tener y facilitar ese certificado es el promotor o propietario del edificio, vivienda o local de negocio. Y el documento debe registrarse ante el órgano competente de cada comunidad autónoma, donde hay que pagar unas tasas. Cualquier técnico competente (ingenieros, ingenieros técnicos, arquitectos o arquitectos técnicos) puede  encargarse  de hacer el certificado.


 
Por supuesto existen sanciones en caso de incumplimiento de esta normativa: su cuantía oscila entre los 300 € y los 6000€   las disposiciones adicionales tercera y cuarta de
 Ley 8/2013, de 26 de junio, sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.


Buenos días y buena suerte!



Por Sonia Benedetti Sanmartín.

 

La primera idea es que los ERTES ya no están vinculados al estado de alarma. En principio, todos, pero es probable que puedan prorrogarse  en algunos sectores,  como el turismo.

Es obvio que no se va a producir la recuperación económica del 100% y por eso ya se habla de una significativa caída del PIB.

¿Qué hacer entonces? La solución sería tramitar un segundo ERTE, precisamente por razones económicas, técnicas , organizativas y productivas (ETOP). En este caso creo que el caso sería defender la causa productiva por ausencia o defecto de demanda. La tramitación conlleva un proceso, hay que seguir un procedimiento que lleva un tiempo. Si no se hace nada y llega el  30 de junio la pregunta es ¿qué haces, reincorporas a toda la plantilla aunque no hayas recuperado la actividad?.

Por eso la ley permite que si eres capaz de prever tus necesidad de personal, se le puede dar cobertura legal a la situación a través de ese segundo ERTE que puedas tramitar antes de que acabe el vigente, para no verse el disyuntiva de tener que reincorporar a toda la plantilla el 1 de julio.

El ERTE ETOP (así llamado por su siglas) tiene la gran desventaja de que no es gratis (las bonificaciones de las cotizaciones) y los trabajadores consumen paro. Sin embargo es más flexible para adecuar la plantilla a las necesidades de la empresa.: altas y bajas, jornadas completas o reducción, días alternos, etc. Ahora mismo el sistema es muy rígido porque tiene unas prestaciones excepcionales.

A partir del 1 de julio podremos adecuar la plantilla a la propia viabilidad de la empresa, ya que no juegan las limitaciones impuestas por la fuerza mayor legal  sino por el mercado y tu actividad.




 

A VUELTAS CON EL AFORO DE LOS ESTABLECIMIENTOS.

Puede sonar a tontería, pero me gusta que me pregunten por el aforo. Quiere decir que la gente sale, y se reúne. Y quiere decir también que, aunque de forma gradual y con muchas dificultades, la actividad se va recuperando. Y  tengo que celebrar la decisión de la Xunta de Galicia de aumentar el aforo de los locales de restauración y hostelería al 50%. No me parece imprudente y sí una medida que compensa “tímidamente” las dificultades que atraviesa el sector. El que no quiera exponerse, pues seguirá en casa.

En algunos casos  el aforo ya viene determinado en la licencia o declaración responsable que precede al inicio de la actividad.  Pero no siempre, por tanto, ¿cómo se calcula en estos casos?. 

La determinación de la ocupación –número de personas por m2- está regulada en el Código Técnico de Edificación a nivel nacional. Y en la sección de documentos básicos de seguridad para el caso de incendio, se detalla la densidad de ocupación dependiendo del  uso y la actividad. Por ejemplo: uso hospitalario/ actividad sala de espera, zona de hospitalización;  uso docente  / actividad gimnasio, aula, laboratorio.  Quizás despiste un poco el término actividad y fuese más preciso referirse a dependencia: un almacén, una zona de paso, una sala de espera, un aseo.

Y a partir de esa previsión general, viene toda la casuística que podamos imaginar.  Un establecimiento que se va a destinar a oficinas –como mi despacho, por ejemplo- puede tener salas de reuniones (en las que la densidad es de 1p/2m2), aseos (densidad 1p/3m2), despachos (1p/10m2), zona abierta (1p/2m2). Habrá que aplicar la densidad de cada una de esas dependencias y sumar al final.

Por último, no hay que olvidar la distancia física entre personas. ¿Cuestiona esto lo dicho anteriormente?, pues en mi opinión, sí.

Espero que os haya servido.

¡Buenos días y buena suerte!.



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