El pasado 22 de abril escribía
una entrada sobre la reducción o aplazamiento de las rentas de los locales de
negocios. Hoy tenemos que retomar el tema porque el Gobierno ha vuelto a
intervenir legislando sobre la cuestión. Sólo pretendo dar unas pinceladas de
información. Porque he de reflexionar primero sobre los términos en que se
expresa la norma, valorando su redacción y
su finalidad.
En primer lugar lo que el Real
Decreto-ley 35/2020 prevé es el respeto al pacto entre las partes. Si se ha
acordado algo en estos meses, si se ha negociado, se estará a lo acordado. Pero
si no se ha hecho, la norma prevé un procedimiento para llegar a un acuerdo, distinguiendo según el arrendador sea gran tenedor o no y
siempre que se cumplan unos requisitos.
En el primer caso -grandes
tenedores con más de 10 locales sin contar garajes y trasteros, o más de
1500 m2 de superficie construida- se concede al arrendatario un derecho a
elegir entre solicitar la reducción del 50 % de la renta o un aplazamiento.
Para ello debe cumplir una serie de requisitos (ser autónomo o pyme) y además
no tener ingresos (por el cierre impuesto) o tener la facturación de diciembre reducida
en un porcentaje muy significativo, el 75% en relación a la media del cuarto
trimestre del año anterior. Esta norma nacional hay que aplicarla en las
diferentes comunidades y las medidas adoptadas varían en el tiempo y en el
lugar, de ahí que se tengan en cuenta ambas situaciones, o el cierre o ingresos
mínimos, como consecuencia de las restricciones y limitaciones en la actividad.
Y hay un plazo, antes del 31 de enero de 2021, para que el inquilino se dirija
al arrendador de forma fehaciente e indique si desea reducir la renta o aplazarla, justificando contablemente el
cumplimiento de los requisitos. La reducción o el aplazamiento se aplicarán
hasta que transcurran cuatro meses desde la finalización de la última prórroga
del estado de alarma. Hoy día hablaríamos, si no me confundo, de octubre de
2021.
Una salvedad importante, los
gastos generales (limpieza, luz, agua, seguridad, ascensores, etc) no siguen el
mismo tratamiento, lo que no excluye la negociación de las partes.
Ahora bien, esta elección del
inquilino, que tendrá que valorar cómo está su bolsillo, depende sin embargo
del arrendador que puede, en un plazo de siete días hábiles, contestarle qué
opción prefiere. Si contesta expresamente dirá si reducción o aplazamiento, y
sólo si no lo hace, la formula será la originariamente elegida por el
arrendatario.
En conclusión, los pasos serían:
1º decidir qué hacer siempre que reunamos los requisitos; 2º comunicarlo fehacientemente antes del 31 de
enero justificando la situación de pérdida de ingresos en su caso, 3º esperar
siete días hábiles a ver si contesta el arrendador y en qué sentido. Transcurrido
ese plazo, su silencio confirma la opción solicitada por el arrendatario.
¿Y si el arrendador No es un gran tenedor?. En este caso el
inquilino que reúna todos los requisitos y lo justifique solo tiene la opción del
aplazamiento extraordinario y temporal, entendemos que por el mismo periodo,
aunque la norma no lo dice. Todo ello siempre que no haya mediado acuerdo
previo.
Buenas tardes y buena suerte.
Sólo quiero hacer un poco de eco en relación a una
noticia que ha salido de nuevo en la prensa. La posibilidad de obtener el reembolso en ciertos gastos acaecidos con
ocasión de la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria. Y todo ello sale nuevamente a la luz a propósito de un plazo de
cinco años establecido en una reforma de la Ley de Enjuiciamiento
civil: cinco años que vencen en el futuro inmediato.
Muchos nos han llamado
preguntando. Lo que necesitamos para hacer la reclamación son las facturas: de la gestoría, de la tasadora, así como los gastos de Notaría y de Registro. Normalmente conservamos estos documentos en la copia de
la escritura. Sin ellos no se puede
reclamar porque tenemos que justificar la cantidad cuya devolución se interesa.
Otro tema adicional es la devolución de la comisión de apertura de la hipoteca
que puede llegar a ser declarada abusiva si no responde a servicios realmente prestados.
Esto es lo que dice el TJUE. Lo primero es reclamar ante los servicios de
atención al cliente de las entidades financieras.
Buenas tardes y buena suerte
Por ejemplo la no utilización de la segunda vivienda a consecuencia del covid. Hemos de tener en cuenta que no excluye la imputación de rentas así que, que el confinamiento haya impedido disfrutarla, es irrelevante.
Otra cuestión son las consecuencias de los pactos a que hayan llegado arrendadores e inquilinos, sí tienen incidencia en la declaración de la renta del 2020. Las rentas condonadas al 100% no tributarán, y no por ello se imputará renta alguna, porque el inmueble sigue a disposición del arrendatario. Si hay otro acuerdo, habrá de estarse a él, igual que en el caso de moratoria en los pagos. Por eso conviene documentarlos, tengamos presente que la Administración tiene cuatro años para comprobar, y cómo demostrarlo sin documento en el futuro. Eso sí, aunque la renta haya quedado reducida se podrán deducir los gastos necesarios.
Buenos días y buena suerte.
María Jesús García Cachafeiro
He escrito ya algunos post sobre el tema en general, sin embargo a la vista de qué dice la prensa y la rumorología popular en relación a los arrendamientos e impagos de renta, os hago un breve comentario.
Los empresarios y profesionales de los sectores afectados
por las limitaciones de la pandemia (pensemos en la hostelería por ejemplo)
creen que puede dejar de pagar la renta sin más (rebus sic statius). Pero,
¿qué es lo que pasa? que en los juicios de desahucio por falta de pago, las causas de oposición son muy limitadas. El CGPJ propuso al Ministerio de
Justicia que se incluyese esto de la pandemia, pero “nanay de la China”. Por
tanto, si se deben rentas (porque se ha cerrado) y el arrendador
desahucia, tienes que pagar para evitar que te echen (lo que se llama la enervación).
Al contrario de lo que la gente cree, va a ser complicado
que el juez entre a valorar, en ese tipo de juicios, la situación eocnómica del arrendatario. Por su limitación procesal. Por
tanto, lo conveniente para el inquilino es, en resumen, no pagar por el
cierre total o limitación de aforo (pagar menos) e iniciar
formalmente una negociación sobre el tema y así, conseguir atemperar las eventuales drásticas
consecuencias del desahucio: una carta/ un burofax/ o una conciliación...
Acabo de ganar, parcialmente, un pleito así. Y tengo un par de
conciliaciones presentadas de arrendatarios de centros comerciales por el tema de las rebajas en
las rentas y las liquidaciones “a bulto” de los gastos generales, por lo
general elevadísimas. Así cubro la espalda de mis clientes, porque las
cosas se van a poner que arden de nuevo.
Buenas tardes y buena suerte.
Rebajas en las rentas y en los
gastos generales.
Con
ocasión de la pandemia del/de la? covid
19, los centros comerciales cerraron sus puertas al público y no reabrieron
hasta bien entrado el mes de mayo.
Muchos inquilinos, y arrendadores, me llamaron para preguntar qué
hacían, bien porque simple y llanamente no les pagaban, o no podían hacerlo, y
era necesario consensuar una vía que, atendiendo a las dos partes, solucionase
la situación. Mediaron las correspondientes propuestas, quitas y moras en las
rentas en proporción a la realidad de contexto, a la pérdida de los ingresos.
Reajuste de los los gastos generales.
Todo
ello exige un trabajo de análisis de la pérdida de ingresos. Hay que trabajar
sobre valores de “ventas” acumulados, compararlos con el mes correspondiente
del año anterior, observar la tendencia. Y determinar el porcentaje de
reducción lo más igual a la pérdida de ingresos del año en curso, previa su exhibición, claro está.
Y
en cuanto a los gastos generales, también hay que reajustarlos. El buen
administrador debió hacerlo, y examinar ahora cuáles se han devengado,
comunicarlos en proporción al porcentaje de participación de cada local. Es
importante la transparencia y especificar el quatum de las cuotas devengadas. No basta con enviar un recibo sin
más, ya domiciliado en el Banco.
Eso
creo.
Buenas
tardes y buena suerte.
Esta semana he tenido varias preguntas en relación a la comisiones y otros gastos sobre los que se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión, en relación a la Banca. Sí, vamos a reclamar las clausulas que impongan comisiones de apertura. Pero cuando no cumplan con el control de transparencia y el Banco no pueda demostrar que ha informado al cliente, así como que los servicios que justifican el cobro de la comisión se han prestado.
Así que aquí me tenéis, para ver caso a caso como va la cosa. El plazo para reclamar también hay que tenerlo en cuenta, los cinco años que establece la legislación española.
Por hoy, feliz sábado y buena suerte!
Ya hace unos añitos que nuestro Derecho incorporó la exigencia europea de que los edificios de nueva construcción dispusiesen de un certificado de eficiencia energética.
Tiempo
después, al cambiar nuevamente la Directiva, hubo de trasponerse (qué mal me
suena este verbo) al derecho interno ese nuevo contenido, ampliando su ámbito
de afección, a los edificios ya existentes.
A
partir del 1 de junio de 2013 es obligatorio contar con ese certificado para
todos los contratos de compraventa o
arrendamiento que se celebren, de un edificio o de una parte del mismo. Pensemos
en un piso.
El obligado a tener y facilitar ese
certificado es el promotor o propietario del edificio, vivienda o local de
negocio. Y el documento debe registrarse ante el órgano competente de cada
comunidad autónoma, donde hay que pagar unas tasas. Cualquier técnico
competente (ingenieros, ingenieros técnicos, arquitectos o arquitectos
técnicos) puede encargarse de hacer el certificado.
Por supuesto existen sanciones en caso de
incumplimiento de esta normativa: su cuantía oscila entre los 300 € y los
6000€ las disposiciones adicionales tercera y cuarta
de Ley
8/2013, de 26 de junio,
sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Buenos días y buena suerte!
A VUELTAS CON EL AFORO DE LOS
ESTABLECIMIENTOS.
Puede sonar a tontería, pero me
gusta que me pregunten por el aforo. Quiere decir que la gente sale, y se
reúne. Y quiere decir también que, aunque de forma gradual y con muchas
dificultades, la actividad se va recuperando. Y
tengo que celebrar la decisión de la Xunta de Galicia de aumentar el
aforo de los locales de restauración y hostelería al 50%. No me parece
imprudente y sí una medida que compensa “tímidamente” las dificultades que
atraviesa el sector. El que no quiera exponerse, pues seguirá en casa.
En algunos casos el aforo ya viene determinado en la licencia
o declaración responsable que precede al inicio de la actividad. Pero no siempre, por tanto, ¿cómo se calcula
en estos casos?.
La determinación de la ocupación –número
de personas por m2- está regulada en el Código Técnico de Edificación a nivel
nacional. Y en la sección de documentos básicos de seguridad para el caso de incendio,
se detalla la densidad de ocupación dependiendo del uso y la actividad. Por ejemplo: uso hospitalario/
actividad sala de espera, zona de hospitalización; uso docente
/ actividad gimnasio, aula, laboratorio. Quizás despiste un poco el término actividad y
fuese más preciso referirse a dependencia: un almacén, una zona de paso, una
sala de espera, un aseo.
Y a partir de esa previsión
general, viene toda la casuística que podamos imaginar. Un establecimiento que se va a destinar a
oficinas –como mi despacho, por ejemplo- puede tener salas de reuniones (en las
que la densidad es de 1p/2m2), aseos (densidad 1p/3m2), despachos (1p/10m2),
zona abierta (1p/2m2). Habrá que aplicar la densidad de cada una de esas
dependencias y sumar al final.
Por último, no hay que olvidar la
distancia física entre personas. ¿Cuestiona esto lo dicho anteriormente?, pues
en mi opinión, sí.
Espero que os haya servido.
¡Buenos días y buena suerte!.
ALGUNOS COMENTARIOS AL RDL 18/2020.
Todos los medios han recogido la promulgación
de este texto farragoso y de difícil digestión. Así que vayamos por partes y de
la forma más sencilla posible.
La idea principal es la de desvincular
de la duración del estado de alarma, la vigencia de las medidas excepcionales
aprobadas en el ámbito laboral, prolongándolas o adaptándolas al
escenario de recuperación de la actividad económica.
Muy brevemente:
En primer lugar, se extiende la duración de
los ERTES por causa de fuerza mayor hasta el 30 de junio (art. 1.1, RDL
18/2020). Cabe prórroga después por acuerdo
del Consejo de Ministros ligada a las restricciones sanitarias: podría ser sector turístico, viajes internacionales, por ejemplo
.
A partir del 30 de junio, habrá que
diferenciar los ERTES de fuerza mayor parcial para aquellos que puedan recuperar
en parte de la actividad, de los ERTES de fuerza mayor total, aquellos sectores
en los que es imposible reanudar su negocio. En el primer caso, la empresa
deberá proceder a la reincorporación de la plantilla necesaria para mantener el
nivel de actividad que pueda, primando la
reducción de jornada (art. 1.2, ibíd.). Esto ya se venía haciendo.
En segundo lugar, siguen vigentes las especialidades
en la tramitación del procedimiento en los ERTES por causas económicas,
técnicas, organizativas y de producción reguladas en el artículo 23 del R. D L 8/2020. Y si la
Empresa necesita tramitar uno de ellos de forma CONSECUTIVA a la finalización
del primero, sus efectos se retrotraerán a la fecha de finalización del
anterior (art. 2.3, ibíd.). Sería
deseable que se facilitase la
conversión de unos en otros, presumiendo justificada la causa y eximiendo a la
dirección de la empresa de acompañar más documentación justificativa.
En tercer lugar, se reconocerá la prestación a
los trabajadores afectados aunque no reúnan el período mínimo de carencia, así
como su reposición (art. 3, ibíd.) y se mantiene la consideración del tiempo del
ERTE como cotizado, a todos los efectos (art. 4, ibíd.)
Por último hay que detenerse en la novedad de los porcentajes de
exoneración. La norma fija un porcentaje
mayor en el caso de los trabajadores que se reincorporan, aunque sea con jornada reducida, frente a los que
mantienen su contrato suspendido, para favorecer en lo posible el retorno a la
actividad de los trabajadores.
Esquemáticamente:
Erte por causa de fuerza mayor total: Empresa que no puede desplegar actividad. 100% de las cotizaciones de mayo y junio si menos de 50 trabajadores, o 75% si más de 50 empleados.
ERTE por causa de fuerza mayor parcial: Como hay actividad parcial, se produce la reincorporación. El principio es pro actividad, así que es más barato para la empresa que el trabajador esté de alta.
Y así en las
empresas de menos de 50 trabajadores los reincorporados están bonificados en un 85% en mayo y un 70% en junio y los que continúan
en el ERTE, un 60% en mayo y un 45% en junio.
En
las empresas de más de 50 trabajadores, por
los reincorporados la exoneración en las cotizaciones asciende a un 60% en mayo y un 45% en junio, y para los que siguen
en el ERTE, un porcentaje siempre menor: 45% en mayo y 30% en junio
La
aplicación de estos beneficios se condiciona: se establece la prohibición de acogerse a la
extensión de los ERTES por causa de fuerza mayor a las empresas que tengan su
sede fiscal en países o territorios considerados como paraísos fiscales (art.
5.1, ibíd.). Las empresas de más de 50 trabajadores no podrán repartir
dividendos en el ejercicio fiscal en que se acojan a esta extensión de estos
ERTES, salvo que devuelvan antes el importe de las exoneraciones disfrutadas
(art. 5.2, ibíd.) y, por último la empresa debe comprometerse a mantener el empleo de esos trabajadores durante los seis meses
siguientes a la reanudación de la actividad (DF1ª, ibíd., por la que se
modifica la DA6ª del RDL 8/2020). En caso de despido o extinción del contrato
de trabajo de estos trabajadores, el compromiso se entenderá incumplido y la
empresa vendrá obligada a devolver el importe de todas las exoneraciones que
hubiera aplicado durante la vigencia de estos ERTES.
Esto es todo por hoy.
Buenos tardes y buena suerte!.
María Jesús García Cachafeiro.
Por RAFAEL ARANGUENA SANDE
Poco tiempo antes de estrenar nuestra
actual democracia, la reforma del artículo 6 del código civil español sentó
aquello de que “la ignorancia de las
leyes no excusa de su cumplimiento”.
Esta disposición normativa entroniza
un principio básico para cualquier entorno humano civilizado, sin el que la
convivencia devendría en imposible.
A su vez, el artículo 14 del código
penal español establece en su numeral 1º las consecuencias del error vencible e
invencible sobre hechos constitutivos de la infracción penal y sus
consecuencias en materia de responsabilidad criminal.
Esta segunda norma, en tanto que
integrante del cuerpo normativo sancionador español, sería una de esas normas
contenedoras de principios inspiradores del orden penal de posible traslado a
la hora de aplicar el derecho administrativo sancionador, que es el campo del
derecho destinado a castigar el incumplimiento de las disposiciones legales de
rango administrativo.
Y decimos todo esto, porque la actual
pandemia que estamos padeciendo ha puesto de moda algo tan habitualmente
farragoso como es el Boletín Oficial del Estado, que casi a diario da vida a
una multiplicidad de disposiciones destinadas a gestionar esta epidemia de la
mejor forma posible, pero que por la lógica premura del momento, con frecuencia
han de ser corregidas y casi siempre interpretadas, dejando a la ciudadanía en
un alto grado de incertidumbre jurídica.
Los diferentes organismos públicos se
ven forzados a aclarar disposiciones que nacen al derecho sin vacatio legis, es decir, con inmediata
vigencia; y los ciudadanos con frecuencia ignoran a qué atenerse o al menos lo
ignoran a los niveles que serían deseables para que dichas normas, destinadas a
frenar la pandemia, fueran completamente eficaces.
Como estos son tiempos de fuerza mayor, a buen seguro que la Administración, cuando resuelva los procesos sancionadores y atendiendo al principio de proporcionalidad de las sanciones administrativas, tendrá en cuenta el entorno de error en el que muchos ciudadanos, aunque no todos, se mueven en estos días.