Agudin Aranguena

El pasado 22 de abril escribía una entrada sobre la reducción o aplazamiento de las rentas de los locales de negocios. Hoy tenemos que retomar el tema porque el Gobierno ha vuelto a intervenir legislando sobre la cuestión. Sólo pretendo dar unas pinceladas de información. Porque he de reflexionar primero sobre los términos en que se expresa la norma, valorando su redacción y  su finalidad.

En primer lugar lo que el Real Decreto-ley 35/2020 prevé es el respeto al pacto entre las partes. Si se ha acordado algo en estos meses, si se ha negociado, se estará a lo acordado. Pero si no se ha hecho, la norma prevé un procedimiento para llegar a un acuerdo,  distinguiendo  según el arrendador sea gran tenedor o no y siempre que se cumplan unos requisitos.

En el primer caso  -grandes tenedores con más de 10 locales sin contar garajes y trasteros, o más de 1500 m2 de superficie construida- se concede al arrendatario un derecho a elegir entre solicitar la reducción del 50 % de la renta o un aplazamiento. Para ello debe cumplir una serie de requisitos (ser autónomo o pyme) y además no tener ingresos (por el cierre impuesto) o tener la facturación de diciembre reducida en un porcentaje muy significativo, el 75% en relación a la media del cuarto trimestre del año anterior. Esta norma nacional hay que aplicarla en las diferentes comunidades y las medidas adoptadas varían en el tiempo y en el lugar, de ahí que se tengan en cuenta ambas situaciones, o el cierre o ingresos mínimos, como consecuencia de las restricciones y limitaciones en la actividad. Y hay un plazo, antes del 31 de enero de 2021, para que el inquilino se dirija al arrendador de forma fehaciente e indique si desea reducir la renta  o aplazarla, justificando contablemente el cumplimiento de los requisitos. La reducción o el aplazamiento se aplicarán hasta que transcurran cuatro meses desde la finalización de la última prórroga del estado de alarma. Hoy día hablaríamos, si no me confundo, de octubre de 2021.

Una salvedad importante, los gastos generales (limpieza, luz, agua, seguridad, ascensores, etc) no siguen el mismo tratamiento, lo que no excluye la negociación de las partes.  

Ahora bien, esta elección del inquilino, que tendrá que valorar cómo está su bolsillo, depende sin embargo del arrendador que puede, en un plazo de siete días hábiles, contestarle qué opción prefiere. Si contesta expresamente dirá si reducción o aplazamiento, y sólo si no lo hace, la formula será la originariamente elegida por el arrendatario.

En conclusión, los pasos serían: 1º decidir qué hacer siempre que reunamos los requisitos; 2º  comunicarlo fehacientemente antes del 31 de enero justificando la situación de pérdida de ingresos en su caso, 3º esperar siete días hábiles a ver si contesta el arrendador y en qué sentido. Transcurrido ese plazo, su silencio confirma la opción solicitada por el arrendatario.

¿Y si el arrendador No es un gran tenedor?. En este caso el inquilino que reúna todos los requisitos y lo justifique solo tiene la opción del aplazamiento extraordinario y temporal, entendemos que por el mismo periodo, aunque la norma no lo dice. Todo ello siempre que no haya mediado acuerdo previo.   

Buenas tardes y buena suerte.

Sólo quiero hacer un poco de eco en relación a una noticia que ha salido de nuevo en la prensa. La posibilidad de obtener el  reembolso en ciertos gastos acaecidos con ocasión de la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria. Y todo ello sale nuevamente a la luz a propósito de un plazo de cinco años establecido en una reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil: cinco años que vencen en el futuro inmediato.

Muchos nos han llamado preguntando. Lo que necesitamos para hacer la reclamación son las  facturas: de la gestoría,  de la tasadora, así como los gastos de Notaría y de Registro. Normalmente conservamos estos documentos en la copia de la escritura.  Sin ellos no se puede reclamar porque tenemos que justificar la cantidad cuya devolución se interesa. Otro tema adicional es la devolución de la comisión de apertura de la hipoteca que puede llegar a ser declarada abusiva si no responde a servicios realmente prestados. Esto es lo que dice el TJUE. Lo primero es reclamar ante los servicios de atención al cliente de las entidades financieras.

Buenas tardes y buena suerte

  El cuerpo de funcionarios de Gestión de la Agencia tributaria, siempre está activo. Publican informes y nos avisan con recomendaciones para que prestemos atención a los próximos devengos de impuestos. Parecen quedar lejos, pero no tanto, porque el año fiscal cierra próximamente. Y así dicen algunas cosas que pueden resultar de interés.

Por ejemplo la no utilización de la segunda vivienda a consecuencia del covid. Hemos de tener en cuenta que no excluye la imputación de rentas así que, que el confinamiento haya impedido disfrutarla, es irrelevante.

Otra cuestión son las consecuencias de los pactos a que hayan llegado arrendadores e inquilinos, sí tienen incidencia en la declaración de la renta del 2020. Las rentas condonadas al 100% no tributarán, y no por ello se imputará renta alguna, porque el inmueble sigue a disposición del arrendatario. Si hay otro acuerdo, habrá de estarse a él, igual que en el caso de moratoria en los pagos. Por eso conviene documentarlos, tengamos presente que la Administración tiene cuatro años para comprobar, y cómo demostrarlo sin documento en el futuro. Eso sí, aunque la renta haya quedado reducida se podrán deducir los gastos necesarios.

Buenos días y buena suerte.

María Jesús García Cachafeiro

He escrito ya algunos post sobre el tema en general, sin embargo a la vista de qué dice la prensa y la rumorología popular en relación a los arrendamientos e impagos de renta, os hago un breve comentario.

Los empresarios y profesionales de los sectores afectados por las limitaciones de la pandemia (pensemos en la hostelería por ejemplo) creen que puede dejar de pagar la renta sin más (rebus sic statius). Pero, ¿qué es lo que pasa? que en los juicios de desahucio por falta de pago, las causas de oposición son muy limitadas. El CGPJ propuso al Ministerio de Justicia que se incluyese esto de la pandemia, pero “nanay de la China”. Por tanto, si se deben rentas (porque se ha cerrado) y el arrendador desahucia, tienes que pagar para evitar que te echen (lo que se llama la enervación).

Al contrario de lo que la gente cree, va a ser complicado que el juez entre a valorar, en ese tipo de juicios, la situación eocnómica del arrendatario. Por su limitación procesal. Por tanto, lo conveniente para el inquilino es, en resumen, no pagar por el cierre total o limitación de aforo (pagar menos) e iniciar formalmente una negociación sobre el tema y así, conseguir atemperar las eventuales drásticas consecuencias del desahucio: una carta/ un burofax/ o una conciliación...

Acabo de ganar, parcialmente, un pleito así. Y tengo un par de conciliaciones presentadas de arrendatarios de centros comerciales por el tema de las rebajas en las rentas y las liquidaciones “a bulto” de los gastos generales, por lo general elevadísimas.  Así cubro la espalda de mis clientes, porque las cosas se van a poner que arden de nuevo.

Buenas tardes y buena suerte.

Rebajas en las rentas y en los gastos generales.

Con ocasión de la pandemia del/de la?  covid 19, los centros comerciales cerraron sus puertas al público y no reabrieron hasta bien entrado el mes de mayo.  Muchos inquilinos, y arrendadores, me llamaron para preguntar qué hacían, bien porque simple y llanamente no les pagaban, o no podían hacerlo, y era necesario consensuar una vía que, atendiendo a las dos partes, solucionase la situación. Mediaron las correspondientes propuestas, quitas y moras en las rentas en proporción a la realidad de contexto, a la pérdida de los ingresos. Reajuste de los los gastos generales.

Todo ello exige un trabajo de análisis de la pérdida de ingresos. Hay que trabajar sobre valores de “ventas” acumulados, compararlos con el mes correspondiente del año anterior, observar la tendencia. Y determinar el  porcentaje de reducción lo más igual a la pérdida de ingresos del año en curso,  previa su exhibición, claro está.

Y en cuanto a los gastos generales, también hay que reajustarlos. El buen administrador debió hacerlo, y examinar ahora cuáles se han devengado, comunicarlos en proporción al porcentaje de participación de cada local. Es importante la transparencia y especificar el quatum de las cuotas devengadas. No basta con enviar un recibo sin más, ya domiciliado en el Banco.

Eso creo.

Buenas tardes y buena suerte.

Esta semana he tenido varias preguntas en relación a la comisiones y otros gastos sobre los que se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión, en relación a la Banca. Sí, vamos a reclamar las clausulas que impongan comisiones de apertura. Pero cuando no cumplan con el control de transparencia y el Banco no pueda demostrar que ha informado al cliente, así como que los servicios que justifican el cobro de la comisión se han prestado. 

Así que aquí me tenéis, para ver caso a caso como va la cosa. El plazo para reclamar también hay que tenerlo en cuenta, los cinco años que establece la legislación española. 

Por hoy, feliz sábado y buena suerte!

Ya hace unos añitos que nuestro Derecho incorporó la exigencia europea de que los edificios de nueva construcción dispusiesen de un certificado de eficiencia energética.

Tiempo después, al cambiar nuevamente la Directiva, hubo de trasponerse (qué mal me suena este verbo) al derecho interno ese nuevo contenido, ampliando su ámbito de afección,  a los edificios ya existentes.

A partir del 1 de junio de 2013 es obligatorio contar con ese certificado para todos los contratos de compraventa o arrendamiento que se celebren, de un edificio o de una parte del mismo. Pensemos en un piso.

El obligado a tener y facilitar ese certificado es el promotor o propietario del edificio, vivienda o local de negocio. Y el documento debe registrarse ante el órgano competente de cada comunidad autónoma, donde hay que pagar unas tasas. Cualquier técnico competente (ingenieros, ingenieros técnicos, arquitectos o arquitectos técnicos) puede  encargarse  de hacer el certificado.

 
Por supuesto existen sanciones en caso de incumplimiento de esta normativa: su cuantía oscila entre los 300 € y los 6000€   las disposiciones adicionales tercera y cuarta de Ley 8/2013, de 26 de junio, sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Buenos días y buena suerte!

A VUELTAS CON EL AFORO DE LOS ESTABLECIMIENTOS.

Puede sonar a tontería, pero me gusta que me pregunten por el aforo. Quiere decir que la gente sale, y se reúne. Y quiere decir también que, aunque de forma gradual y con muchas dificultades, la actividad se va recuperando. Y  tengo que celebrar la decisión de la Xunta de Galicia de aumentar el aforo de los locales de restauración y hostelería al 50%. No me parece imprudente y sí una medida que compensa “tímidamente” las dificultades que atraviesa el sector. El que no quiera exponerse, pues seguirá en casa.

En algunos casos  el aforo ya viene determinado en la licencia o declaración responsable que precede al inicio de la actividad.  Pero no siempre, por tanto, ¿cómo se calcula en estos casos?. 

La determinación de la ocupación –número de personas por m2- está regulada en el Código Técnico de Edificación a nivel nacional. Y en la sección de documentos básicos de seguridad para el caso de incendio, se detalla la densidad de ocupación dependiendo del  uso y la actividad. Por ejemplo: uso hospitalario/ actividad sala de espera, zona de hospitalización;  uso docente  / actividad gimnasio, aula, laboratorio.  Quizás despiste un poco el término actividad y fuese más preciso referirse a dependencia: un almacén, una zona de paso, una sala de espera, un aseo.

Y a partir de esa previsión general, viene toda la casuística que podamos imaginar.  Un establecimiento que se va a destinar a oficinas –como mi despacho, por ejemplo- puede tener salas de reuniones (en las que la densidad es de 1p/2m2), aseos (densidad 1p/3m2), despachos (1p/10m2), zona abierta (1p/2m2). Habrá que aplicar la densidad de cada una de esas dependencias y sumar al final.

Por último, no hay que olvidar la distancia física entre personas. ¿Cuestiona esto lo dicho anteriormente?, pues en mi opinión, sí.

Espero que os haya servido.

¡Buenos días y buena suerte!.

ALGUNOS COMENTARIOS AL RDL 18/2020.

Todos los medios han recogido la promulgación de este texto farragoso y de difícil digestión. Así que vayamos por partes y de la forma más sencilla posible.

La idea principal es la de desvincular de la duración del estado de alarma, la vigencia de las medidas excepcionales aprobadas en el ámbito laboral, prolongándolas o adaptándolas al escenario de recuperación de la actividad económica.

Muy brevemente:

En primer lugar, se extiende la duración de los ERTES por causa de fuerza mayor hasta el 30 de junio (art. 1.1, RDL 18/2020). Cabe prórroga después  por acuerdo del Consejo de Ministros ligada a las restricciones sanitarias: podría ser  sector  turístico, viajes internacionales, por ejemplo .

A partir del 30 de junio, habrá que diferenciar los ERTES de fuerza mayor parcial para aquellos que puedan recuperar en parte de la actividad, de los ERTES de fuerza mayor total, aquellos sectores en los que es imposible reanudar su negocio. En el primer caso, la empresa deberá proceder a la reincorporación de la plantilla necesaria para mantener el nivel de actividad que pueda,  primando la reducción de jornada (art. 1.2, ibíd.). Esto ya se venía haciendo.

En segundo lugar, siguen vigentes las especialidades en la tramitación del procedimiento en los ERTES por causas económicas, técnicas, organizativas y de producción  reguladas  en el artículo 23 del R. D L 8/2020.   Y si la Empresa necesita tramitar uno de ellos de forma CONSECUTIVA a la finalización del primero, sus efectos se retrotraerán a la fecha de finalización del anterior (art. 2.3, ibíd.).  Sería deseable que se facilitase la conversión de unos en otros, presumiendo justificada la causa y eximiendo a la dirección de la empresa de acompañar más documentación justificativa.

En tercer lugar, se reconocerá la prestación a los trabajadores afectados aunque no reúnan el período mínimo de carencia, así como su reposición (art. 3, ibíd.) y se mantiene la consideración del tiempo del ERTE como cotizado, a todos los efectos (art. 4, ibíd.)

Por último hay que detenerse en la novedad de los porcentajes de exoneración. La norma fija un porcentaje mayor en el caso de los trabajadores que se reincorporan, aunque sea con jornada reducida, frente a los que mantienen su contrato suspendido, para favorecer en lo posible el retorno a la actividad de los trabajadores.

Esquemáticamente:  

Erte por causa de fuerza mayor total: Empresa que no puede desplegar actividad. 100%  de las cotizaciones de mayo y junio si menos de 50 trabajadores, o  75% si más de 50 empleados.

ERTE por causa de fuerza mayor parcial: Como hay actividad parcial, se produce la reincorporación. El principio es pro actividad, así que es más barato para la empresa que el trabajador esté de alta.

Y así en las empresas de menos de 50 trabajadores los reincorporados están bonificados en  un 85% en mayo y un 70% en junio y los que continúan en el ERTE,  un 60% en mayo y un 45% en junio.

    En las empresas de más de  50 trabajadores, por los reincorporados la exoneración en las cotizaciones asciende a un  60% en mayo y un 45% en junio, y para los que siguen en el ERTE, un porcentaje  siempre menor:  45% en mayo y 30% en junio

La aplicación de estos beneficios se condiciona:  se establece la prohibición de acogerse a la extensión de los ERTES por causa de fuerza mayor a las empresas que tengan su sede fiscal en países o territorios considerados como paraísos fiscales (art. 5.1, ibíd.). Las empresas de más de 50 trabajadores no podrán repartir dividendos en el ejercicio fiscal en que se acojan a esta extensión de estos ERTES, salvo que devuelvan antes el importe de las exoneraciones disfrutadas (art. 5.2, ibíd.)  y, por último la empresa debe comprometerse a mantener el empleo  de esos trabajadores durante los seis meses siguientes a la reanudación de la actividad (DF1ª, ibíd., por la que se modifica la DA6ª del RDL 8/2020). En caso de despido o extinción del contrato de trabajo de estos trabajadores, el compromiso se entenderá incumplido y la empresa vendrá obligada a devolver el importe de todas las exoneraciones que hubiera aplicado durante la vigencia de estos ERTES.

Esto es todo por hoy.

Buenos tardes y buena suerte!.

María Jesús García Cachafeiro.

Por RAFAEL ARANGUENA SANDE

Poco tiempo antes de estrenar nuestra actual democracia, la reforma del artículo 6 del código civil español sentó aquello de que  “la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento”.

Esta disposición normativa entroniza un principio básico para cualquier entorno humano civilizado, sin el que la convivencia devendría en imposible.

A su vez, el artículo 14 del código penal español establece en su numeral 1º  las consecuencias del error vencible e invencible sobre hechos constitutivos de la infracción penal y sus consecuencias en materia de responsabilidad criminal.

Esta segunda norma, en tanto que integrante del cuerpo normativo sancionador español, sería una de esas normas contenedoras de principios inspiradores del orden penal de posible traslado a la hora de aplicar el derecho administrativo sancionador, que es el campo del derecho destinado a castigar el incumplimiento de las disposiciones legales de rango administrativo.

Y decimos todo esto, porque la actual pandemia que estamos padeciendo ha puesto de moda algo tan habitualmente farragoso como es el Boletín Oficial del Estado, que casi a diario da vida a una multiplicidad de disposiciones destinadas a gestionar esta epidemia de la mejor forma posible, pero que por la lógica premura del momento, con frecuencia han de ser corregidas y casi siempre interpretadas, dejando a la ciudadanía en un alto grado de incertidumbre jurídica.

Los diferentes organismos públicos se ven forzados a aclarar disposiciones que nacen al derecho sin vacatio legis, es decir, con inmediata vigencia; y los ciudadanos con frecuencia ignoran a qué atenerse o al menos lo ignoran a los niveles que serían deseables para que dichas normas, destinadas a frenar la pandemia, fueran completamente eficaces.

Como estos son tiempos de fuerza mayor, a buen seguro que la Administración, cuando resuelva los procesos sancionadores y atendiendo al principio de proporcionalidad de las sanciones administrativas, tendrá en cuenta el entorno de error en el que muchos ciudadanos, aunque no todos, se mueven en estos días.