Agudin Aranguena

Rebajas en las rentas y en los gastos generales.

Con ocasión de la pandemia del/de la?  covid 19, los centros comerciales cerraron sus puertas al público y no reabrieron hasta bien entrado el mes de mayo.  Muchos inquilinos, y arrendadores, me llamaron para preguntar qué hacían, bien porque simple y llanamente no les pagaban, o no podían hacerlo, y era necesario consensuar una vía que, atendiendo a las dos partes, solucionase la situación. Mediaron las correspondientes propuestas, quitas y moras en las rentas en proporción a la realidad de contexto, a la pérdida de los ingresos. Reajuste de los los gastos generales.

Todo ello exige un trabajo de análisis de la pérdida de ingresos. Hay que trabajar sobre valores de “ventas” acumulados, compararlos con el mes correspondiente del año anterior, observar la tendencia. Y determinar el  porcentaje de reducción lo más igual a la pérdida de ingresos del año en curso,  previa su exhibición, claro está.

Y en cuanto a los gastos generales, también hay que reajustarlos. El buen administrador debió hacerlo, y examinar ahora cuáles se han devengado, comunicarlos en proporción al porcentaje de participación de cada local. Es importante la transparencia y especificar el quatum de las cuotas devengadas. No basta con enviar un recibo sin más, ya domiciliado en el Banco.

Eso creo.

Buenas tardes y buena suerte.

Esta semana he tenido varias preguntas en relación a la comisiones y otros gastos sobre los que se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión, en relación a la Banca. Sí, vamos a reclamar las clausulas que impongan comisiones de apertura. Pero cuando no cumplan con el control de transparencia y el Banco no pueda demostrar que ha informado al cliente, así como que los servicios que justifican el cobro de la comisión se han prestado. 

Así que aquí me tenéis, para ver caso a caso como va la cosa. El plazo para reclamar también hay que tenerlo en cuenta, los cinco años que establece la legislación española. 

Por hoy, feliz sábado y buena suerte!

Ya hace unos añitos que nuestro Derecho incorporó la exigencia europea de que los edificios de nueva construcción dispusiesen de un certificado de eficiencia energética.

Tiempo después, al cambiar nuevamente la Directiva, hubo de trasponerse (qué mal me suena este verbo) al derecho interno ese nuevo contenido, ampliando su ámbito de afección,  a los edificios ya existentes.

A partir del 1 de junio de 2013 es obligatorio contar con ese certificado para todos los contratos de compraventa o arrendamiento que se celebren, de un edificio o de una parte del mismo. Pensemos en un piso.

El obligado a tener y facilitar ese certificado es el promotor o propietario del edificio, vivienda o local de negocio. Y el documento debe registrarse ante el órgano competente de cada comunidad autónoma, donde hay que pagar unas tasas. Cualquier técnico competente (ingenieros, ingenieros técnicos, arquitectos o arquitectos técnicos) puede  encargarse  de hacer el certificado.

 
Por supuesto existen sanciones en caso de incumplimiento de esta normativa: su cuantía oscila entre los 300 € y los 6000€   las disposiciones adicionales tercera y cuarta de Ley 8/2013, de 26 de junio, sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Buenos días y buena suerte!

A VUELTAS CON EL AFORO DE LOS ESTABLECIMIENTOS.

Puede sonar a tontería, pero me gusta que me pregunten por el aforo. Quiere decir que la gente sale, y se reúne. Y quiere decir también que, aunque de forma gradual y con muchas dificultades, la actividad se va recuperando. Y  tengo que celebrar la decisión de la Xunta de Galicia de aumentar el aforo de los locales de restauración y hostelería al 50%. No me parece imprudente y sí una medida que compensa “tímidamente” las dificultades que atraviesa el sector. El que no quiera exponerse, pues seguirá en casa.

En algunos casos  el aforo ya viene determinado en la licencia o declaración responsable que precede al inicio de la actividad.  Pero no siempre, por tanto, ¿cómo se calcula en estos casos?. 

La determinación de la ocupación –número de personas por m2- está regulada en el Código Técnico de Edificación a nivel nacional. Y en la sección de documentos básicos de seguridad para el caso de incendio, se detalla la densidad de ocupación dependiendo del  uso y la actividad. Por ejemplo: uso hospitalario/ actividad sala de espera, zona de hospitalización;  uso docente  / actividad gimnasio, aula, laboratorio.  Quizás despiste un poco el término actividad y fuese más preciso referirse a dependencia: un almacén, una zona de paso, una sala de espera, un aseo.

Y a partir de esa previsión general, viene toda la casuística que podamos imaginar.  Un establecimiento que se va a destinar a oficinas –como mi despacho, por ejemplo- puede tener salas de reuniones (en las que la densidad es de 1p/2m2), aseos (densidad 1p/3m2), despachos (1p/10m2), zona abierta (1p/2m2). Habrá que aplicar la densidad de cada una de esas dependencias y sumar al final.

Por último, no hay que olvidar la distancia física entre personas. ¿Cuestiona esto lo dicho anteriormente?, pues en mi opinión, sí.

Espero que os haya servido.

¡Buenos días y buena suerte!.

ALGUNOS COMENTARIOS AL RDL 18/2020.

Todos los medios han recogido la promulgación de este texto farragoso y de difícil digestión. Así que vayamos por partes y de la forma más sencilla posible.

La idea principal es la de desvincular de la duración del estado de alarma, la vigencia de las medidas excepcionales aprobadas en el ámbito laboral, prolongándolas o adaptándolas al escenario de recuperación de la actividad económica.

Muy brevemente:

En primer lugar, se extiende la duración de los ERTES por causa de fuerza mayor hasta el 30 de junio (art. 1.1, RDL 18/2020). Cabe prórroga después  por acuerdo del Consejo de Ministros ligada a las restricciones sanitarias: podría ser  sector  turístico, viajes internacionales, por ejemplo .

A partir del 30 de junio, habrá que diferenciar los ERTES de fuerza mayor parcial para aquellos que puedan recuperar en parte de la actividad, de los ERTES de fuerza mayor total, aquellos sectores en los que es imposible reanudar su negocio. En el primer caso, la empresa deberá proceder a la reincorporación de la plantilla necesaria para mantener el nivel de actividad que pueda,  primando la reducción de jornada (art. 1.2, ibíd.). Esto ya se venía haciendo.

En segundo lugar, siguen vigentes las especialidades en la tramitación del procedimiento en los ERTES por causas económicas, técnicas, organizativas y de producción  reguladas  en el artículo 23 del R. D L 8/2020.   Y si la Empresa necesita tramitar uno de ellos de forma CONSECUTIVA a la finalización del primero, sus efectos se retrotraerán a la fecha de finalización del anterior (art. 2.3, ibíd.).  Sería deseable que se facilitase la conversión de unos en otros, presumiendo justificada la causa y eximiendo a la dirección de la empresa de acompañar más documentación justificativa.

En tercer lugar, se reconocerá la prestación a los trabajadores afectados aunque no reúnan el período mínimo de carencia, así como su reposición (art. 3, ibíd.) y se mantiene la consideración del tiempo del ERTE como cotizado, a todos los efectos (art. 4, ibíd.)

Por último hay que detenerse en la novedad de los porcentajes de exoneración. La norma fija un porcentaje mayor en el caso de los trabajadores que se reincorporan, aunque sea con jornada reducida, frente a los que mantienen su contrato suspendido, para favorecer en lo posible el retorno a la actividad de los trabajadores.

Esquemáticamente:  

Erte por causa de fuerza mayor total: Empresa que no puede desplegar actividad. 100%  de las cotizaciones de mayo y junio si menos de 50 trabajadores, o  75% si más de 50 empleados.

ERTE por causa de fuerza mayor parcial: Como hay actividad parcial, se produce la reincorporación. El principio es pro actividad, así que es más barato para la empresa que el trabajador esté de alta.

Y así en las empresas de menos de 50 trabajadores los reincorporados están bonificados en  un 85% en mayo y un 70% en junio y los que continúan en el ERTE,  un 60% en mayo y un 45% en junio.

    En las empresas de más de  50 trabajadores, por los reincorporados la exoneración en las cotizaciones asciende a un  60% en mayo y un 45% en junio, y para los que siguen en el ERTE, un porcentaje  siempre menor:  45% en mayo y 30% en junio

La aplicación de estos beneficios se condiciona:  se establece la prohibición de acogerse a la extensión de los ERTES por causa de fuerza mayor a las empresas que tengan su sede fiscal en países o territorios considerados como paraísos fiscales (art. 5.1, ibíd.). Las empresas de más de 50 trabajadores no podrán repartir dividendos en el ejercicio fiscal en que se acojan a esta extensión de estos ERTES, salvo que devuelvan antes el importe de las exoneraciones disfrutadas (art. 5.2, ibíd.)  y, por último la empresa debe comprometerse a mantener el empleo  de esos trabajadores durante los seis meses siguientes a la reanudación de la actividad (DF1ª, ibíd., por la que se modifica la DA6ª del RDL 8/2020). En caso de despido o extinción del contrato de trabajo de estos trabajadores, el compromiso se entenderá incumplido y la empresa vendrá obligada a devolver el importe de todas las exoneraciones que hubiera aplicado durante la vigencia de estos ERTES.

Esto es todo por hoy.

Buenos tardes y buena suerte!.

María Jesús García Cachafeiro.

Por RAFAEL ARANGUENA SANDE

Poco tiempo antes de estrenar nuestra actual democracia, la reforma del artículo 6 del código civil español sentó aquello de que  “la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento”.

Esta disposición normativa entroniza un principio básico para cualquier entorno humano civilizado, sin el que la convivencia devendría en imposible.

A su vez, el artículo 14 del código penal español establece en su numeral 1º  las consecuencias del error vencible e invencible sobre hechos constitutivos de la infracción penal y sus consecuencias en materia de responsabilidad criminal.

Esta segunda norma, en tanto que integrante del cuerpo normativo sancionador español, sería una de esas normas contenedoras de principios inspiradores del orden penal de posible traslado a la hora de aplicar el derecho administrativo sancionador, que es el campo del derecho destinado a castigar el incumplimiento de las disposiciones legales de rango administrativo.

Y decimos todo esto, porque la actual pandemia que estamos padeciendo ha puesto de moda algo tan habitualmente farragoso como es el Boletín Oficial del Estado, que casi a diario da vida a una multiplicidad de disposiciones destinadas a gestionar esta epidemia de la mejor forma posible, pero que por la lógica premura del momento, con frecuencia han de ser corregidas y casi siempre interpretadas, dejando a la ciudadanía en un alto grado de incertidumbre jurídica.

Los diferentes organismos públicos se ven forzados a aclarar disposiciones que nacen al derecho sin vacatio legis, es decir, con inmediata vigencia; y los ciudadanos con frecuencia ignoran a qué atenerse o al menos lo ignoran a los niveles que serían deseables para que dichas normas, destinadas a frenar la pandemia, fueran completamente eficaces.

Como estos son tiempos de fuerza mayor, a buen seguro que la Administración, cuando resuelva los procesos sancionadores y atendiendo al principio de proporcionalidad de las sanciones administrativas, tendrá en cuenta el entorno de error en el que muchos ciudadanos, aunque no todos, se mueven en estos días.

Ha salido publicada en la prensa escrita,  y seguro que en otros medios dada su trascendencia cuantitativa, la noticia de que miles de personas han visto embargadas sus cuentas por multas de tráfico, sin haber podido formular impugnación alguna contra las mismas por estar suspendidos los plazos administrativos.Y es verdad que choca porque cuando la Administración nos impone una sanción, ha de ser tras un procedimiento en el que tiene uno que poder efectuar alegaciones, es decir, defenderse, como  diríamos en lenguaje más coloquial. Esa garantía de audiencia no puede ser omitida so pena de nulidad. 

Una vez seguido el procedimiento, que en algunas materias como en tráfico es corto, la Administración resuelve acordando la imposición de la sanción correspondiente .Contra esa resolución podemos recurrir. Si dejamos pasar ese plazo, ya no podremos hacerlo y se abrirá el plazo para pagar voluntariamente. Hay algunas especialidades con el tema de la conformidad que no voy a tratar ahora. 

Con carácter general, la ausencia de notificación impide que la multa despliegue sus efectos. La omisión del pago en el periodo voluntario, presumiendo que uno está debidamente enterado (a través de la notificación o publicación en su caso), abre la puerta a que la Administración para utilizar su fuerza ejecutiva, es decir, el embargo en la cuenta. Y a partir de ahí, telemáticamente, entran en juego  las herramientas informáticas de recaudación ejecutiva de las que disponga el poder público.

Dicho esto, es cuestionable, o a mí me lo ha parecido, que en la situación actual de alarma y emergencia sanitaria, habiéndose dicho por activa y por pasiva que los plazos están suspendidos, se ponga en cuestión de esta manera el principio de confianza legítima de los ciudadanos. Como si todos y cada uno tuviéramos que se intérpretes de unas disposiciones que se han sucedido en el tiempo muy vertiginosamente y que hay que estudiar con extremo cuidado.

Por eso aún en el confinamiento, tenemos que prestar atención a estas cosas. 

Buenas tardes y buena suerte. 

El gobierno ha dado luz verde a nuevas medidas que han sido publicadas en el BOE de hoy. Estas líneas se refieren a los locales comerciales de los autónomos y PYMES afectados por la paralización a consecuencia del estado de alarma.

Lo primero que hay que decir es que la norma no impide la negociación entre las partes y en  términos distintos.  De hecho establece que si ya hemos llegado  a un acuerdo, lo  respetaremos,  sea más  o menos ventajoso. Muchos han conseguido más, la total  supresión de la renta mientras dure el estado de alarma. 

¿Y qué es lo que contempla este texto publicado hoy?.

1-Que los inquilinos que no hayan negociado aún, tienen  un plazo, hasta el día 22 de mayo, para solicitar un aplazamiento en el pago de la renta.

2.¿ Lo puede pedir cualquiera?. No

Los arrendatarios tienen que reunir unos requisitos según se trate de autónomos o de PYMES.

3.  Y qué se puede solicitar: 

Podemos negociar con libertad una moratoria o  una reducción de la renta.

Lo relevante es que  el decreto obliga a ciertos arrendadores: empresa públicas o grandes tenedores (más de 10 locales o 1500 m2)  a aceptar la moratoria por el tiempo que dure el estado de alarma (prórrogas también, sí) y después, hasta un máximo de cuatro meses si persiste la situación de pérdida de ingresos. 

Para el resto, lo podemos pedir en ese plazo si no se ha hecho,  o aplicar la fianza a tal fin, pero ya no es automática su concesión ex legue sino fruto del acuerdo al que pueda llegarse.

4. Efectos inmediatos.  Si no pactamos la reducción de la renta o su total supresión, y solo conseguimos la moratoria  de mínimos que establece la norma, llevaremos al futuro la deuda. Lo no pagado ahora en este periodo  habrá de fraccionarse durante un plazo de dos años siempre dentro del plazo de duración del contrato, naturalmente

 De forma mediata veremos sí algunos casos  de aquellos que se hayan beneficiado aprovechándose del río revuelto sin reunir y las condiciones exigidas en la norma, porque habrán de indemnizar los daños y perjuicios que ocasione al arrendador.

Por último, parece imprescindible subrayar la conveniencia de que cualquier acuerdo se documente por escrito.

Buenas tardes y buena suerte